（原标题：34亿元出让资产方圆之道，越秀房托“轻装上阵”）
21世纪经济报道记者 吴抒颖
在发出一份平淡的中期报告之后，越秀房地产投资信托基金（越秀房托）开始寻求优化财务报表。
越秀房托于近期宣布，将通过出售事项、内部重组与再融资的组合方案，向关联方广州越秀发展集团有限公司出让旗下资产越秀金融大厦50%股权，代价约34.33亿元。这笔股权出售款项所得净额加上新银行融资，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务。
这宗交易完成后，越秀房托对越秀金融大厦的持股比例将下降至49.495%，后者也不再纳入其合并报表范围。这或许是为了降低物业减值、运营波动等风险对基金整体业绩的直接冲击。
越秀金融大厦于2021年10月被越秀房托收购。其时，越秀金融大厦的收购总对价为78.73亿元，其中绝大部分资金依靠越秀房托供股和借款来支付，剩余资金来自内部资源。
四年过去，这宗交易兜兜转转绕了一圈终于划上了句号。对于越秀房托当下的境况而言，这宗资产并未在持有的过程中为之带来丰厚的回报，选择甩掉包袱，更符合长远的规划。
减轻负债根据公告，越秀房托本次交易分两阶段推进：第一个阶段，由越秀房托旗下全资特殊实体向其关联方转让越秀金融大厦项目公司50%股权；再将越秀金融大厦项目公司剩余50%股权转让至越秀房托的非全资附属公司。
事实上，在这次交易之前方圆之道，为了对越秀房托部分现有债务进行再融资，越秀金融大厦所属的项目公司已获得一家银行不超过40亿元的融资承诺函，当时的核心担保条款是越秀金融大厦的按揭、应收租金账款。
在此次交易之后，越秀房托出售事项所得款项净额扣除相关资金后约为23亿元；加之从银行融资中所提取的30亿元资金，两者总计53亿元拟全部用于现有债务的偿还。
越秀房托管理层预计，交易及再融资完成后能够显著降低利息支出，提升每个基金单位分派，同时将借贷比率从48.1%降至约41.2%，增强基金财务韧性及长期竞争力。
越秀金融大厦于2021年由越秀房托以约78亿元向越秀地产收购，项目总建筑面积约21万平方米，高约309米，包括地上68层甲级写字楼及拥有827个地下停车位的4层地库。
其时，越秀地产曾表示，出售广州越秀金融大厦有助于施行公司长期企业战略，并且通过公司及越秀房产基金采用的互动和资本有效模式，在增长和稳定之间创造和维持可持续平衡。这种互动模式有望同时带动公司及越秀房托的长期增长。
近几年来，由于市场环境的变化，越秀金融大厦在业绩上为越秀房托带来了贡献逐渐减弱。2024年，越秀金融大厦贡献的营收为3.62亿元，2025年上半年为1.65亿元。2024年，越秀金融大厦的出租率为88.5%、83.7%，今年上半年则进一步降至82.1%。
从成交结果的测算来看，越秀房托最终也将录得亏损。越秀房托预计，这宗交易将产生约1.65亿元的亏损，这主要源于股份代价低于项目资产净值，但越秀房托认为，交易的核心价值在于通过资产负债表重构释放盈利空间。
越秀房托强调，出售完成后，越秀房托将与广州越秀形成实际合作，作为其合营伙伴共同拥有广州越秀金融大厦。借助广州越秀的信用、资源及声誉，广州越秀金融大厦有望获得更有利的融资成本，从而进一步提升该物业的收益率。越秀房托作为持续少数股东将受益于该等融资状况的改善，并由此获得投资回报的提升。
优化报表越秀房托仍然处在“阵痛期”。根据早前越秀房托发布的中报，今年上半年，越秀房托实现收入总额9.66亿元，同比减少6.6%；其中，物业收入净额6.79亿元，同比减少8.6%。除税后净亏损为3.37亿元。
这次亏损主要受到投资物业公平值减值的影响。今年上半年，越秀房托旗下物业组合的估值为418.89亿元，而去年同期则是423.08亿元，同比下跌1%。
在越秀房托的业务贡献中，此次被出售的越秀金融大厦所在的写字楼板块占比最大。今年上半年，越秀房托写字楼板块录得收入为5.32亿元，占收入总额的55.02%。越秀房托表示，通过多措并举加强招商，加速盘活资源，稳守整体出租率，新签面积合计4.88万平方米，同比增长7.5%；整体表现保持稳定。
也因此，越秀金融大厦的出让会让越秀房托的写字楼板块收入受到一定影响，但越秀房托当下其实未有更好的选择，因为当下最重要的任务是减轻负债，而非做大营收。
近年来，越秀房托的利润表现一直受到融资成本的拖累，可供对比的数据是，2024年，越秀房托2024年实现收入20.32亿元收入，除税后的净亏损约3.37亿元，但是在此期间越秀房托的融资开支高达10亿元。
由于业绩表现承压，投资者对越秀房托的信心也有所动摇。以此来看，越秀金融大厦的及时出让对之起到的是“减负”的作用。
越秀房托在公告中分析认为，出售事项完成后，其来自办公物业的经营收入占比将从55%降至46%，有助于提升抵御市场周期性波动的能力。整体来看，由于此次交易所得款项净额将用于偿还现有债务，该公司的借贷比率将从48.1%降至约41.2%，净债务、融资成本等指标也将得以改善。
越秀房托还预计，这宗资产交易后，将会降低越秀房托借贷比率及利息费用，也会带来基金可分派收入总额及每基金单位分派的增加。此外，凭借此次资产交易以及债务优化，越秀房托的外部信用评级预期将得到改善，有利基金借助离岸债券市场等多元化融资渠道，进一步提升未来发展的能力。
方圆之道
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